Objektsicherheitsprüfung gemäß ÖNORM B 1300
Sorgfaltspflicht erfüllen. Gefahren erkennen. Haftungsrisiken reduzieren.
Beim Lift ist die regelmäßige Überprüfung selbstverständlich. Feuerlöscher werden kontrolliert und tragen eine Prüfkennzeichnung. Aber wer hat das gesamte Gebäude und die Allgemeinflächen im Blick? Ein lockeres Geländer, Schäden an der Fassade, eine Stolperstelle am Gehweg, ein defekter Handlauf oder eine Gefahrenstelle in der Außenanlage können lange unbemerkt bleiben.
Dabei gilt grundsätzlich: Von einem Gebäude bzw. einer Liegenschaft darf keine Gefahr für andere Personen ausgehen. Eigentümer sind dafür verantwortlich, den sicheren Zustand ihrer Immobilie im Rahmen der erforderlichen Sorgfalt zu gewährleisten. Kommt es zu einem Unfall, stellt sich daher schnell die Frage: Wurde das Gebäude ausreichend kontrolliert, wurden erkennbare Gefahren beseitigt und kann diese Sorgfalt auch nachgewiesen werden?
Wenn etwas passiert, zählt der Nachweis.
Eigentümer müssen für einen sicheren Gebäudezustand sorgen. Im Schadensfall kann entscheidend sein, ob regelmäßige Kontrollen und notwendige Maßnahmen nachvollziehbar dokumentiert wurden.
Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B 1300: Gefahren erkennen, Maßnahmen planen und Sorgfalt dokumentieren.
Genau hier setzt die Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B 1300 an.
Wir prüfen Wohngebäude und Wohnanlagen systematisch, dokumentieren Auffälligkeiten und zeigen auf, wo Handlungsbedarf besteht. Die Prüfung unterstützt Eigentümer, Eigentümergemeinschaften, Hausverwaltungen und Wohnbaugenossenschaften dabei, ihre Sorgfalts- und Verkehrssicherungspflichten nachvollziehbar zu erfüllen. Gerade im Haftungsfall ist eine saubere Dokumentation wichtig, um zeigen zu können, welche Kontrollen durchgeführt und welche Maßnahmen gesetzt wurden.
Für Nichtwohngebäude, zum Beispiel Büro-, Gewerbe- oder öffentliche Gebäude, gibt es mit der ÖNORM B 1301 eine eigene Grundlage für die regelmäßige Objektsicherheitsprüfung.
Als baumeistergeführtes Unternehmen aus St. Ulrich bei Steyr bringen wir dabei nicht nur Normenwissen mit. Ergänzend können wir festgestellte Mängel auch bautechnisch einschätzen, priorisieren und sinnvolle Maßnahmen ableiten.
Geeignet für
- Wohnanlagen und Mehrparteienhäuser nach ÖNORM B 1300
- Eigentümergemeinschaften
- Hausverwaltungen
- Wohnbaugenossenschaften
- Eigentümer größerer Wohnobjekte
- Nichtwohngebäude nach ÖNORM B 1301
Objektsicherheitsprüfung anfragen
Das Ziel ist nicht ein weiterer Ordner im Büro. Das Ziel ist zu wissen: Wo besteht ein Risiko? Was muss erledigt werden? Was kann warten? Und was wurde bereits kontrolliert? DI DI Sabine Muralter
Was ist eine Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B 1300?
Die ÖNORM B 1300 ist ein anerkannter Leitfaden für die regelmäßige Sichtprüfung von Wohngebäuden und deren allgemein zugänglichen Bereichen. Dabei werden mögliche Gefahrenstellen systematisch kontrolliert und dokumentiert. Ziel ist es, Mängel möglichst früh zu erkennen und Eigentümer sowie Verwalter bei der Wahrnehmung ihrer Sorgfalts- und Verkehrssicherungspflichten zu unterstützen. Geprüft werden unter anderem bauliche Bereiche, Zugänge, Stiegen, Geländer, Fassaden, Fluchtwege, Außenanlagen und weitere gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile. Auch die WKÖ nennt regelmäßige Gebäudeüberprüfungen ausdrücklich als Möglichkeit, Verkehrssicherungspflichten wahrzunehmen und Schäden sowie daraus resultierende Haftungsrisiken zu reduzieren.
Warum ist eine regelmäßige Objektsicherheitsprüfung sinnvoll?
Ein lockeres Geländer, eine beschädigte Stufe oder eine mangelhafte Beleuchtung wirken auf den ersten Blick vielleicht unspektakulär. Im Schadensfall können daraus jedoch erhebliche Folgen entstehen.
Typische Mängel sind zum Beispiel:
- lose oder beschädigte Geländer
- schadhafte Stiegen und Beläge
- mangelhafte Beleuchtung
- Schäden an Fassaden
- fehlende Absturzsicherungen
- Mängel im Bereich des Brandschutzes
Durch die regelmäßige Prüfung werden solche Punkte dokumentiert, bevor daraus größere Schäden oder Sicherheitsprobleme entstehen. Gleichzeitig schafft die Dokumentation eine nachvollziehbare Grundlage für geplante Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen.
Eine Prüfung nach ÖNORM B 1300 ist kein automatischer Haftungsausschluss. Sie schafft aber eine nachvollziehbare Grundlage dafür, dass Eigentümer und Verwalter ihre Kontroll- und Sorgfaltspflichten systematisch wahrgenommen haben. DI DI Sabine Muralter
Ist eine Prüfung nach ÖNORM B 1300 verpflichtend?
Die ÖNORM B 1300 ist kein Gesetz.
Sie gilt jedoch als anerkannter Leitfaden für die regelmäßige Kontrolle von Wohngebäuden und unterstützt Eigentümer und Verwalter dabei, ihre Sorgfalts- und Verkehrssicherungspflichten nachvollziehbar wahrzunehmen. Kommt es zu einem Schaden, kann relevant sein, ob notwendige Sicherheitskontrollen durchgeführt und festgestellte Mängel entsprechend behandelt wurden. Eine dokumentierte Objektsicherheitsprüfung schafft hier eine nachvollziehbare Grundlage.
Wie oft sollte geprüft werden?
Wir empfehlen eine Durchführung mindestens einmal jährlich. Zusätzliche Kontrollen sind nach besonderen Ereignissen sinnvoll, zum Beispiel nach: Sturm, Hochwasser, größeren Unwettern und sonstigen Schadensereignissen. Gerade nach solchen Ereignissen können Schäden entstehen, die bei der normalen Nutzung nicht sofort auffallen.
Wie ist die Situation in Wien?
Wien geht bereits einen Schritt weiter: Dort ist das Bauwerksbuch gesetzlich vorgeschrieben. Darin werden sicherheitsrelevante Bauteile, notwendige Überprüfungen, Prüfintervalle, Ergebnisse und festgestellte Baugebrechen dokumentiert.
Was wird bei der Objektsicherheitsprüfung geprüft?
Die Prüfung wird immer auf das tatsächliche Objekt abgestimmt. Die Checklisten der ÖNORM umfassen das Gebäude, das Grundstück und die darauf befindlichen Anlagen. Die WKÖ nennt unter anderem Fassaden, Dächer, Fenster und Türen, Spielplätze, Aufzugsanlagen, Parkplätze sowie Fluchtwege und deren Beschilderung.
Die Prüfung erfolgt als professionelle Sichtkontrolle. Werden Auffälligkeiten festgestellt, halten wir diese nachvollziehbar fest und zeigen mögliche nächste Schritte auf.
Was bringt die Prüfung und wie läuft sie ab?
So läuft die Objektsicherheitsprüfung ab
-
1Unterlagen & Vorbereitung Wir verschaffen uns vorab ein klares Bild.
Zuerst wird geprüft, welche Unterlagen zum Objekt bereits vorhanden sind, wie vollständig und aussagekräftig diese sind und ob zusätzliche Dokumente benötigt werden. Fehlende Pläne, frühere Prüfberichte oder relevante Unterlagen werden bei Bedarf bei Behörden oder anderen zuständigen Stellen angefordert.
Die verfügbaren Unterlagen werden anschließend gesichtet und in die Prüfung einbezogen. So lassen sich bekannte Mängel, frühere Maßnahmen und Besonderheiten des Objekts gezielt berücksichtigen.
-
2Begehung vor Ort Wir prüfen Gebäude und Allgemeinflächen systematisch.
Die sicherheitsrelevanten Bereiche des Gebäudes und der Liegenschaft werden vor Ort begangen. Dazu zählen je nach Objekt etwa Zugänge, Stiegenhäuser, Fassaden, Außenanlagen, Garagen und weitere Allgemeinbereiche.
-
3Dokumentation Auffälligkeiten werden nachvollziehbar festgehalten.
Festgestellte Mängel und mögliche Gefahrenstellen werden beschrieben und fotografisch dokumentiert. Damit entsteht eine übersichtliche Grundlage für weitere Entscheidungen.
-
4Optional: Bewertung & Priorisierung Nicht jeder Mangel ist gleich dringend.
Je nach Leistungsumfang bewerten wir die festgestellten Punkte und zeigen auf, wo rascher Handlungsbedarf besteht und welche Maßnahmen mittelfristig eingeplant werden können.
-
5Opional: Maßnahmen & Umsetzung Aus der Prüfung werden konkrete nächste Schritte.
Auf Wunsch unterstützen wir bei der technischen Beurteilung, Ausschreibung, Planung und Umsetzung notwendiger Arbeiten. Als baumeistergeführtes Unternehmen können wir festgestellte Mängel auch aus Sicht der praktischen Ausführung beurteilen.
Was bringt die ÖNORM B 1300 für Hausverwaltungen und Eigentümer?
-
1Sorgfalt nachvollziehbar dokumentieren Im Fall der Fälle zählt, was nachweisbar ist.
Kontrollen, Auffälligkeiten und gesetzte Maßnahmen werden dokumentiert. So lässt sich später nachvollziehen, wann welche Bereiche überprüft und welche Schritte gesetzt wurden.
-
2Klarer Überblick über notwendige Maßnahmen Damit aus einer Mängelliste ein konkreter Plan wird.
Festgestellte Punkte werden nach Dringlichkeit bewertet. Das erleichtert die weitere Instandhaltungsplanung und schafft Klarheit darüber, was rasch erledigt werden sollte und was planbar ist.
-
3Schäden frühzeitig erkennen Kleine Mängel sind oft einfacher zu beheben.
Ein kleiner Schaden an Dach, Fassade oder Entwässerung lässt sich häufig wesentlich einfacher beheben, bevor daraus ein größerer Folgeschaden entsteht. Auch die WKÖ weist darauf hin, dass verspätete Instandhaltung erhebliche Mehrkosten verursachen kann.
-
4Grundlage für Budget und Eigentümerversammlung Eine gute Grundlage für Verwaltung und Eigentümer.
Die dokumentierte Mängelliste unterstützt Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften dabei, notwendige Arbeiten zu priorisieren, Budgets vorzubereiten und Maßnahmen in Eigentümerversammlungen nachvollziehbar zu besprechen.
-
5Das gesamte Gebäude im Blick Nicht nur prüfen, sondern bautechnisch einordnen.
Wir arbeiten nicht nur mit einer Checkliste. Durch unsere Erfahrung in Planung, Statik, Sanierung und Bauleitung können wir Auffälligkeiten auch fachlich bewerten und mögliche nächste Schritte sinnvoll einschätzen.
Unser Leistungsumfang
Je nach gewähltem Leistungspaket umfasst die Objektsicherheitsprüfung:
- Begehung der Wohnanlage
Wir besichtigen die relevanten Allgemein- und Gemeinschaftsbereiche direkt vor Ort. - Digitale Fotodokumentation
Auffälligkeiten und festgestellte Mängel werden fotografisch dokumentiert und nachvollziehbar zugeordnet. - Mängelaufstellung und Bewertung
Sie erhalten eine strukturierte Übersicht über die festgestellten Punkte. Je nach Leistungspaket werden die Mängel zusätzlich priorisiert. - Prüfbericht
Die Ergebnisse werden in einem übersichtlichen Prüfbericht zusammengeführt.
Optional: Empfehlungen für notwendige Maßnahmen
Auf Wunsch geben wir konkrete Empfehlungen dazu, welche Maßnahmen sinnvoll sind und welche Punkte vorrangig behandelt werden sollten.
Gerade hier bringt die baumeistergeführte Prüfung durch Kaltenreiner Bau einen zusätzlichen Praxisbezug. Wir sehen nicht nur, dass etwas nicht passt. Wir können auch beurteilen, wie sich ein Mangel baulich sinnvoll beheben lässt.
Bei uns endet die Antwort nicht bei: „Hier ist ein Mangel.“ Wir können auch dabei unterstützen, die nächste Frage zu beantworten: „Wie lösen wir ihn fachlich sinnvoll?“ Robert Kaltenreiner
Häufige Fragen zur Objektsicherheitsprüfung
Ist die ÖNORM B 1300 gesetzlich verpflichtend?
Die ÖNORM B 1300 selbst ist kein Gesetz. Gebäudeeigentümer und Verwalter haben jedoch unabhängig davon Sorgfalts-, Kontroll- und Verkehrssicherungspflichten. Bei der Bauwerkshaftung nach § 1319 ABGB kann im Schadensfall entscheidend sein, ob die erforderliche Sorgfalt nachgewiesen werden kann. Eine dokumentierte Prüfung nach ÖNORM B 1300 kann dafür eine wichtige Grundlage schaffen.
Warum reicht eine normale Hausbegehung nicht?
Eine laufende Betreuung durch Hausverwaltung oder Hausbetreuung ist wichtig. Die ÖNORM B 1300 sorgt zusätzlich für eine systematische Vorgehensweise, festgelegte Prüfpunkte und eine nachvollziehbare Dokumentation.
Wie oft sollte eine Objektsicherheitsprüfung durchgeführt werden?
Die ÖNORM sieht regelmäßige Kontrollen vor. Prüfintervalle und Umfang müssen zum jeweiligen Objekt passen. Die WKÖ nennt mindestens eine jährliche Prüfung als Orientierung und zusätzliche Begehungen nach außergewöhnlichen Ereignissen wie Sturm, Hochwasser oder anderen Schäden.
Welche Bereiche werden geprüft?
Geprüft werden insbesondere allgemein zugängliche und gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche. Dazu zählen beispielsweise Fassaden, Stiegen, Geländer, Balkone, Fluchtwege, Brandschutzbereiche, Garagen, Zugänge und Außenanlagen.
Werden Wohnungen ebenfalls geprüft?
Nein, Wohnungen sind nicht Prüfungsumfang der ÖNORM B 1300.
Was passiert, wenn Mängel festgestellt werden
Die festgestellten Punkte werden dokumentiert. Je nach gewähltem Paket erhalten Sie zusätzlich eine Priorisierung und Empfehlungen für notwendige Maßnahmen
Gibt es auch Prüfungen für größere Wohnanlagen?
Ja. Für größere Liegenschaften erstellen wir ein individuelles Angebot auf Basis des tatsächlichen Umfangs.
Gilt die Prüfung auch für Gewerbe- und Bürogebäude?
Für Nichtwohngebäude gibt es mit der ÖNORM B 1301 eine eigene Norm. Der Prüfungsumfang wird entsprechend der Nutzung und Ausstattung des Gebäudes festgelegt.
Ersetzt die B-1300-Prüfung die Lift- oder Feuerlöscherprüfung?
Nein. Gesetzlich oder technisch vorgeschriebene Fachprüfungen bleiben bestehen. Die Objektsicherheitsprüfung betrachtet das gesamte Gebäude und kann unter anderem erfassen, ob entsprechende Prüfungen und Dokumentationen vorhanden und aktuell sind.
Was passiert nach Hochwasser oder Sturm?
Nach Elementarereignissen wird eine zusätzliche Prüfung empfohlen. Dabei wird gezielt kontrolliert, ob neue Schäden oder Gefahrenstellen entstanden sind.
Kann Kaltenreiner notwendige Sanierungsmaßnahmen auch umsetzen?
Ja. Als baumeistergeführtes Bauunternehmen können wir auf Wunsch bei der Maßnahmenplanung, Ausschreibung und baulichen Umsetzung unterstützen.
Sie haben Fragen?
Betriebspark 5, 4451 St.Ulrich/Steyr
Mo-Do 7:30-12:00 und 13:00-16:00 Uhr
Fr 7:30-14:00 Uhr
und nach Vereinbarung
